Informe jurídico sobre viviendas en el Maipez de Jinámar

Reunión de la COTMAC, martes, día 22 de noviembre de 2005.

Expte: 023/04
Astº: Modificación Puntual nº 4 del Plan General de Ordenación de Telde,
respecto a la parcela de Equipamiento y Patrimonio Municipal de Suelo en el Maipez, sita en Jinámar.
Promotor: Muy Iltre. Ayuntamiento de Telde.

Antecedentes.

Con fecha 27 de julio de 2.004, éste mismo técnico emitió informe sobre el expediente de referencia, solicitándose en el mismo se aclarase una serie de cuestiones, fundamentalmente, la necesidad de que se aclarase el destino final previsto de los terrenos ocupados actualmente por los bloques denominados “Los Cascajos”, puesto que en función del destino asignado al mismo (si se mantiene el uso residencial, o se destina a equipamiento, etc.) podría suponer esto la necesidad de tramitar la correspondiente modificación del Plan Parcial del valle de Jinámar, al cual se remite el vigente PGO de Telde. Por otra parte, y por economía procedimental, se recomendaba se aclare si esta modificación podría, consecuentemente con el destino asignado a estos terrenos, dar lugar a incremento del volumen edificable en esta zona. A la vista de los informes emitidos, el Secretario de la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias, en el ejercicio de sus competencias, acuerda Devolver el expediente administrativo municipal 330/03.

Con registro de entrada en esta Consejería nº 37.413, de fecha 25 de noviembre de 2.004, el M.I. Ayuntamiento de Telde remite por triplicado expediente relativo a la Modificación Puntual del PGO., respecto a la parcela de Equipamiento y Patrimonio Municipal de Suelo en el Maipez, sita en Jinámar, subsanando las deficiencias advertidas, con el objetivo de que se emita el informe previo y preceptivo del art. 35 del TRLOTEN’C.

Mediante Nota de Régimen Interior de fecha 30 de noviembre de 2.004, el Jefe de Servicio de Apoyo a COTMAC remite al Jefe de Servicio de Ordenación Urbanística Oriental el expediente de referencia, a los efectos oportunos.

La modificación planteada afecta a la ordenación pormenorizada del PGO de Telde, por lo que queda sujeta al art. 11 de cooperación interadministrativa. Igualmente, al afectar a la ordenación pormenorizada del PGO, la aprobación definitiva de esta modificación corresponderá al Muy Iltre. Ayuntamiento de Telde, previo informe favorable de la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (art. 32.3.a) TRLOTENCAN.

Objetivo y Análisis propuesta.

La finalidad de la presente modificación puntual radica en la necesidad de afrontar el problema existente con los bloques de viviendas conocidas en la zona como “Los Cascajos”. Estas construcciones (prefabricadas) se encuentran, según consta en el expediente administrativo municipal, en estado constructivo muy deficiente, de ahí la urgencia en la tramitación de este expediente. Estas viviendas se localizan en la ladera existente junto al nudo o la glorieta de Jinámar. Se entiende, por tanto, que en este expediente subyace, dada su finalidad, el supuesto de utilidad pública o interés social.

Las observaciones técnicas realizadas en su momento al expediente son:

1.- Concretar el destino final propuesto en la modificación de los terrenos ocupados actualmente por los bloques de “Los Cascajos”. Se ignora si mantiene o no la calificación residencial otorgada por el vigente plan.
2.- Aportar el plano TJ-3, del Plan Operativo del PGO, indicando en el mismo la parcela donde se ubican los bloques de viviendas frente al Colegio Público José Sainz Tejera.
3.- No consta si la modificación pretendida comporta incremento del volumen edificable.

La nueva propuesta municipal consiste en dividir el espacio libre (jardín) de 1.670 m², propuesto por el vigente PGO, existente al Norte y Naciente de esta parcela destinada a equipamiento (P.M.S.), en dos espacios independientes (de 911 m² y 612 m²) unidos por medio del nuevo peatonal propuesto (de 263 m²). Paralelo a este paseo peatonal, e incluida en la subparcela destinada a PMS, se ubica otra franja de 540 m² destinada a espacio libre. Tanto el paseo peatonal como esta última franja de espacio libre suponen una merma de la parcela destinada a PMS de algo menos de 803 m². Por último, se crea otra franja de espacio libre de 271 m² al Sur de la Parcela destinada a PMS, a costa de modificar la alineación oficial de fachada de esta parcela asignada por el vigente PGO.

Estas dos últimas franjas de 540 y 271 m² (detraídas de la parcela destinada a
PMS) es la que se aporta en previsión del aumento del volumen edificable de la zona, como consecuencia del nuevo destino residencial de parte de la antigua parcela destinada a PMS (art. 46.5 b) del TRLOTEN’c). Como consecuencia de ello, se aporta 811 m² destinado a espacio libre que consideran, sin justificarlo, superior al estándar requerido de 5 m² suelo destinado a E.L. por habitante. A estos efectos se deduce el posible incremento poblacional (nº de
viviendas) que ocasiona esta modificación:

1.500 m² x 2,80 m²/m² = 4.200 m² construidos, que suponen aproximadamente 40 viviendas de 105,88 m² construidos

40 viv. x 4 hab/viv x 5 m²/hab = 800 m², por lo que se comprueba cumple con el estándar.

Cuestión aparte, es la idoneidad y procedencia de considerar computable y con el carácter de espacios libres, el jardín previsto (271 m²) en el espacio ganado con el retranqueo de la parcela destinada a equipamiento. Como posible justificación de esto, se señala en el documento que en su día, la edificación que se ejecute en esta parcela destinada a PMS será exenta por lo que dejaría a su alrededor más superficie que podría computar como espacio libre. Al respecto decir, que parece más idóneo incluir con este concepto de espacio libre el paseo peatonal de 263 m² previsto entre las dos parcelas el cual cuenta con un ancho comprendido entre 10,92 y 13 metros, lo que unido a la franja destinada a espacio libre o jardín de 540 m² hace que el computo de ambas cumpla con el espacio libre requerido por la legislación vigente. A mayor abundamiento, estas operaciones se podrían haber efectuado utilizando un parámetro de 3 hab/viv., por lo que el requerimiento de espacios libres sería aun menor (600 m²). Se da, por consiguiente, subsanada esta cuestión.

Se entiende, que al haber previsto este aumento de espacios libres lo es por que se mantiene el uso residencial de la parcela donde actualmente se ubica el bloque de viviendas de “Los Cascajos”.

Al suponer esta modificación un aumento del volumen edificable inicialmente previsto por el PGO de Telde, en virtud el art. 46 5 b) del TRLOTEN’C, corresponderá a la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias la aprobación definitiva de esta modificación.

Por otra parte y, en concordancia con el art. 76 del TRLOTEN’C “Destino de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo”, establece que “….los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo, una vez incorporados al proceso urbanizador o edificatorio, se destinarán, atendiendo a la propia naturaleza del bien y de conformidad con las técnicas y los procedimientos establecidos en este Texto Refundido, a cualquiera de los siguientes fines…”, entre los que cita en su apartado a) Viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. Esto puede servir de base para justificar la merma o disminución de superficie que se propone en la parcela destinada a P.M.S. En este sentido, este nuevo destino dado por la modificación a parte de esta parcela cumple con los fines propuestos por la legislación vigente, por lo que esta modificación en si misma contiene la utilidad publica o interés social y por tanto, se entiende sobradamente justificada.

Asimismo, la ordenanza propuesta a parte de esta nueva parcela (B1) es coincidente con las previstas por el PGO de Telde en las parcelas que con destino residencial existen al Norte y Naciente de la misma, por lo que se considera adecuada.

Conclusiones.

A juicio del técnico que suscribe, se ha subsanado los aspectos técnicos reseñados en anterior informe, por lo que procedería su aprobación definitiva por la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias, si se estimase procedente por la misma. No obstante no procederá publicar el acuerdo correspondiente hasta que nos aporte nuevo plano TJ3 “Telde Jinámar, Hornos del Rey” en el mismo formato, color y escala que el que obra en este Centro Directivo, a los efectos de poder practicar la sustitución del mismo con garantías.

Por lo demás, deberá darse observancia a las cuestiones planteadas en el informe jurídico en cuanto a la adecuación a derecho de esta modificación.